Los administradores de las propiedades horizontales nos hemos convertido en unos personajes clave en la gestión de las Comunidades de Propietarios, sobre todo en aquellas con cierta envergadura, aunque en la práctica existe un enorme desconocimiento sobre nuestras funciones y el alcance de nuestras obligaciones.
Hay una percepción errónea generalizada, de que la función de los administradores se debe ceñir tan solo a la gestión y ejecución de las órdenes bien de la Junta General, de la Junta Directiva o incluso del Presidente/a de la Comunidad. Y precisamente derivada de esta percepción errónea y caricaturizada algunos propietarios, cuando recae en ellos la digna tarea de representar a su Comunidad como Presidentes (o miembros de la Junta Directiva de la misma); en ocasiones (casi siempre, por desconocimiento) sucumben a la tentación de “dar órdenes” de toda índole al administrador de la finca, que pueden exceder de las amplias funciones ya conferidas al administrador por el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal: “órdenes” que van desde confeccionar circulares y carteles, “despedir” a empleados, iniciar toda suerte de procedimientos administrativos, interponer denuncias a la Policía por robos o actos vandálicos en zonas privativas, llevar toda la logística en demandas de vicios constructivos que afecten tanto a la Comunidad como solamente a algunos copropietarios, hasta la ingrata tarea de resolver y mediar en conflictos vecinales.
Y aquí es a dónde voy, ya que según el artículo 20 a) de la ley de Propiedad Horizontal, una de las funciones del administrador es la de:
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Ahora bien, ¿ en qué supuestos hemos de hacer advertencias y apercibimientos a los titulares de las viviendas ?
- Uno de los casos es que está clara nuestra obligación de requerir al propietario u ocupante de la finca, es en el momento en el que se va a iniciar un procedimiento judicial de cesación de actividades molestas conforme al art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. El requerimiento previo al propietario u ocupante que desarrolla actividades molestas es un requisito obligado en este tipo de procedimientos, que debe acreditarse además en la propia demanda. Dicho requerimiento previo es conveniente que vaya firmado por el Presidente, ya que existe diversa jurisprudencia (por ejemplo, la Sentencia de la AP de Granada, Sec. 4.ª, 31-10-2014) que viene a desestimar la acción de cesación de actividades molestas y dañosas contra el comunero cuando el requerimiento no va firmado por el Presidente.
- El segundo de los casos es que está clara nuestra obligación de requerir al propietario de la finca es cuando éste hubiera realizado “obras inconsentidas”, o que hubiese modificado la estructura, seguridad del inmueble o hubiese causado un perjuicio a los demás propietarios. Ahora bien, en el presupuesto de “obras inconsentidas” hemos de tener cuidado de requerir a unos propietarios (a instancia del Presidente / Junta Directiva u otros propietarios) cuando haya habido una tolerancia tácita de la Comunidad con obras de naturaleza análoga. Un ejemplo habitual podrían ser las típicas obras de cerramiento de terrazas anteriores realizadas por otros comuneros, en los que la jurisprudencia entiende que el mero transcurso del tiempo convierte en una aceptación tácita de la Comunidad la modificación de elementos comunes del inmueble. En estos casos hemos de advertir de este extremo a la Comunidad de Propietarios, a través de su Presidente, para evitar que haya ningún agravio comparativo entre copropietarios que pudiera desembocar en una eventual desestimación judicial, con la correspondiente crispación entre vecinos y la posterior “depuración de responsabilidades”, casi siempre dirigida hacia el administrador de la finca.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. En los supuestos en que estén claramente probadas y sean evidentes estas actividades; además de causar molestias, peligro o daños a las instalaciones comunes o privativas, está justificada la advertencia o apercibimiento del administrador al presunto infractor, con la firma del Presidente de la Comunidad.
Ahora bien, hay ocasiones en que se dan pequeños conflictos de pequeña índole entre personas (como ejemplos ilustrativos, que el vecino/a del piso superior no centrifuga la ropa antes de tender provocando molestias por caída de agua al vecino/a del piso inferior; o bien el riego de plantas a deshoras, etc…), en los que requiere por parte de una de las personas en conflicto la intervención del administrador de la Comunidad.
- En algunos de estos casos, ambas partes depositan toda su confianza para la gestión del conflicto en el administrador o administradora, que solemos hacer un papel como mediadores naturales que a veces es suficiente para resolver conflictos de baja intensidad.
- Cabe decir también que en otros casos, cuando los conflictos están ya enquistados en el tiempo, y persiste una animadversión casi insalvable entre los vecinos, también se tiene la tentación de utilizarnos a los administradores como “sparrings” de los golpes derivados sus disputas particulares, que en poco o nada afecta al resto de vecinos del inmueble. En estos supuestos, cabría proponer a las partes que, cuando los conflictos se hayan agravado y no se hayan podido resolver entre ellos o en Asamblea de propietarios, opten por la mediación antes de acudir a los tribunales, ya que el mediador que dirija el proceso velará por su buen funcionamiento y facilitará que las partes se comuniquen y participen de forma equitativa y respetuosa. Aunque, claro está, para acudir a la mediación ambas partes han de estar de acuerdo en ello.
- Como último caso ilustrativo, se nos suele dar la solicitud de ayuda que algunos propietarios solicitan a los administradores de la finca para que eviten que vehículos de otros titulares estacionen en su plaza. En estos casos, el administrador de la Comunidad no tiene competencia alguna, ya que las plazas de aparcamiento tienen naturaleza privativa, y han de ser sus titulares los que ejerciten las acciones oportunas. Si la situación es reiterada y se conoce el titular del vehículo ajeno, el titular de la plaza de aparcamiento para evitar que el vehículo ajeno invada su derecho posesorio, podría recurrir a la vía del art. 710 LEC –EDL 2000/77463– que es una acción civil dirigida a obtener de una persona un no actuar o no comportarse de una manera concreta obteniendo, en su caso, una resolución judicial del órgano judicial en forma de sentencia que compele al demandado a abstenerse en lo sucesivo de actuar en la forma que constaba en la demanda y que ha sido fijado en la sentencia.Y si en el futuro el condenado a no hacer alguna cosa quebrantare la sentencia, se le requerirá, a instancia del ejecutante por parte del Secretario judicial responsable de la ejecución, para que deshaga lo mal hecho si fuere posible, indemnice los daños y perjuicios causados y, en su caso, se abstenga de reiterar el quebrantamiento, con apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia a la autoridad judicial. Se procederá de esta forma cuantas veces incumpla la condena y para que deshaga lo mal hecho se le intimará por el Secretario judicial con la imposición de multas por cada mes que transcurra sin deshacerlo.Quiere esto decir que es una fórmula dirigida a conseguir de un comunero que en lo sucesivo no vuelva a estacionar su vehículo en plazas que no sean las suyas, obteniendo el propietario un título judicial cual es el de una sentencia que compele al comunero incumplidor de abstenerse de seguir con su actuación.
De lo que se trata con esta fórmula es de evitar que los comuneros entiendan que la comunidad no dispone de herramientas legales para hacerles frente a su conducta insolidaria, amparados quizás por el conocimiento de que no se puede recurrir a la grúa municipal para que se retire el vehículo de una zona no autorizada al tratarse de una cuestión de derecho privado que corresponde solucionar a la propia comunidad de propietarios.
